Ce dont il faut tenir compte dans la gestion du patrimoine privé

04 avril 2022
David CHANTRAINE

Selon l'article 90.1 du Code des impôts sur les revenus (belge), les revenus et les bénéfices résultant de la gestion du patrimoine privé peuvent être imposés dans certaines circonstances.

L'administration fiscale est particulièrement attentive aux transactions immobilières, ou aux revenus provenant des loyers qui en découlent.

Tant que le contribuable reste dans la gestion normale de son patrimoine privé, les revenus locatifs des biens immobiliers ne sont pas soumis à l'impôt en tant que revenus professionnels, mais en tant que revenus immobiliers.

Toutefois, si l'administration fiscale estime que les transactions immobilières dépassent la gestion normale du patrimoine privé, l'État belge considère que le contribuable exerce une activité professionnelle ou que les revenus qu'il en tire sont imposables en tant que revenus professionnels.

C'est notamment le cas lorsque le contribuable contracte des crédits importants pour l'achat de biens immobiliers ou que ses fonds propres ne suffisent pas à garantir ces achats. En soi, de tels emprunts ne posent pas de problème, mais s'il s'avère que ce n'est pas un seul ou quelques biens immobiliers qui sont achetés, mais un grand nombre, cela peut éveiller les soupçons de l'administration fiscale. Si, en plus, une personne est engagée pour s'occuper de la gestion ou si celle-ci est organisée de manière professionnelle, le contribuable court le risque que les revenus locatifs soient imposés normalement comme des revenus professionnels.

En règle générale, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des 'revenus immobiliers' à des conditions fiscales particulièrement avantageuses.

L'arrêt de la Cour d'appel de Gand du 17 décembre 2019 peut être pris comme un autre exemple de l'importance de ne pas poursuivre exclusivement les avantages fiscaux lors des transactions.

Devant notaire, le 19 juillet 2013, deux biens immobiliers commerciaux et une maison d'habitation avec un étang ont été apportés à une société. Ces biens immobiliers ont été apportés à la société par les parents, c'est-à-dire les actionnaires de la société. Le même jour, les actions de la société ont été données par les actionnaires à leurs enfants par acte notarié pour une contre-valeur de 2.049.655,46 €. Les droits de donation qui en découlent s'élevaient à une somme de 200.698,86 €.

L'administration fiscale estime que, par cette opération, les actionnaires de cette société ont simplement voulu éviter les droits de donation des biens immobiliers, la mère étant décédée quelques jours après la donation des actions.

L'administration fiscale a donc fait savoir aux contribuables qu'elle considérait que cette opération n'avait été faite que pour éviter les droits de donation sur les biens immobiliers. Cette opération serait abusive. L'administration fiscale ajoute que les contribuables ne peuvent pas prouver que cet apport des biens immobiliers à la société en question avait d'autres raisons que purement fiscales. L'administration fiscale avait donc estimé qu'il convenait de percevoir les droits de donation sur ce bien immobilier à l'encontre des contribuables, ce qui entraînait donc un impôt supplémentaire par rapport aux droits de donation de 397.198,34 €.

Dans le cadre de la procédure judiciaire, les contribuables ont toutefois avancé différentes motivations pour ces opérations, qui n'ont rien à voir avec des raisons fiscales. Ces explications étaient plausibles et convaincantes quant au fait que l'apport à la société des biens immobiliers qui étaient notamment loués (les immeubles commerciaux), la gestion professionnelle de ces biens immobiliers et l'augmentation du rendement de ces biens immobiliers, tout en réduisant le risque personnel des actionnaires, étaient utiles pour les actionnaires.

Les contribuables ont donc réussi à convaincre le tribunal qu'il existait des raisons objectives pour lesquelles il était plus judicieux d'apporter ces biens immobiliers à la société et qu'aucune raison subjective d'éviter l'impôt n'était à l'origine de ces opérations.